Доходные дома в Санкт-Петербурге: что это, какие дома посмотреть и карта

Гуляя по центру Петербурга, легко решить, что главное здесь — дворцы, каналы и набережные. Но стоит присмотреться к обычной улице, и окажется, что значительная часть её застройки — это доходные дома: большие жилые здания, которые больше века назад строили или перестраивали, чтобы сдавать квартиры внаём. Во многом именно они задают городу его узнаваемый облик: сплошные фасады вдоль тротуара, арки, уводящие в глубину кварталов, эркеры (застеклённые выступы-«фонари») и башенки над карнизами.

Ниже — карта с избранными примерами для прогулки.

Оглавление

1. Если коротко
2. Что такое доходный дом
3. Почему в Петербурге так много доходных домов
4. Как узнать доходный дом на улице
5. Какие доходные дома в Санкт-Петербурге стоит увидеть
6. Что часто путают с доходными домами
7. Карта доходных домов Петербурга
8. Как читать фасад доходного дома
9. Две лестницы: парадная и чёрная
10. Как смотреть такие дома без экскурсии
11. Частые вопросы
12. Источники

Если коротко

• Доходный дом — это дореволюционное городское здание, которое возвели или приспособили под сдачу квартир и комнат. Не дворец и не особняк для одной семьи, а доходное предприятие: квартиры здесь предназначались прежде всего для съёмщиков.
• Для Петербурга это определяющий тип застройки: к концу XIX века город был городом съёмного жилья, и доходные дома составляли его основную жилую ткань.
• Узнать их можно по нескольким приметам: длинный фасад вдоль улицы, арка во двор, флигели (дворовые корпуса) в глубине участка, лавки и большие окна-витрины на первом этаже.
• Смотреть будем фасады с улицы: это жилые дома, и доступ во дворы и парадные не гарантирован.
• Какие дома смотреть. Ниже — семь доходных домов, которые чаще всего ищут по именам, с адресами и приметами. И отдельно — три здания, которые с доходными домами часто путают.

Что такое доходный дом

Главное в доходном доме — приносить заработок для своего владельца. Ради этого такие дома и возводили (или перестраивали из уже стоявшего здания). Жили в таком доме наниматели — от состоятельных семей в больших квартирах на парадных этажах до людей попроще в дворовых флигелях.

К слову, во второй половине XIX века в Петербурге активно переделывали под сдачу уже существующие здания. От этого граница между «особняком» и «доходным домом» иногда может выглядеть размыто.

Чем доходный дом отличается от особняка? Особняк строился для одной семьи. Даже если хозяин сдавал часть этажей в аренду, парадный второй этаж он часто оставлял за собой. Доходный же дом был рассчитан прежде всего на сдачу квартир — это его смысл, а не побочный заработок.

Но учтите, что не всякое эффектное здание в центре — жилой доходный дом в чистом виде. Например, монументальный дом Вавельберга на Невском проспекте, 7/9, совмещал функции доходного дома и торгового банка. Один лишь нарядный фасад — ещё не признак жилого дома под сдачу квартир.

Почему в Петербурге так много доходных домов

Доходные дома во многом сформировали облик исторического центра. И на то есть несколько причин. Все они сходятся к одному: в быстро растущем городе выгоднее всего было строить большие дома под сдачу.

Город резко менялся в последней трети XIX века: население росло стремительно, людям нужно было где-то жить, а жильё в Петербурге было в основном съёмным. По данным городских переписей конца XIX века, арендованным было около 98 % всего жилого фонда; и большая часть этого съёмного жилья — порядка 94 % — приходилась именно на квартиры доходных домов (в остальное входили меблированные комнаты, гостиницы, пансионы и дачи). Тогда же, по переписи, около 88 % домов принадлежали частным владельцам, а не учреждениям. Домов же, построенных для одной семьи, к концу века оставалось совсем немного.

За этими цифрами стоит простая экономика. Земля в центре стоила дорого, поэтому участок старались застроить как можно плотнее и выше, выжимая из него максимум квартир. Отсюда — характерная петербургская планировка: парадный фасад вдоль улицы работает как лицо дома и его реклама, а вся остальная жизнь домовладения уходит вглубь участка. Проездные арки прятались в самих корпусах, дворовые флигели вставали по его краям, а настоящим центром оказывался внутренний двор. Самые тесные из таких дворов, зажатые между высокими каменными стенами, и получили имя дворов-колодцев. Привычные нам сплошные ряды домов в пять-семь этажей в центре сложились уже в первые десятилетия XX века.

Распространились доходные дома неравномерно, но широко: ими были застроены многие кварталы Васильевского острова и Петроградской стороны, район Песков, ряд центральных магистралей и территория между Фонтанкой и Обводным каналом. Поэтому в очень многих кварталах именно они составляют основную ткань улицы.

Как узнать доходный дом на улице

На прогулке доходный дом обычно выдаёт себя несколькими приметами. Длинный фасад тянется вдоль тротуара и держит линию улицы. В нём часто есть арка — проезд, ведущий с улицы во двор; на крупных участках за ней открывается двор с флигелями по границам. На первом этаже нередко видны бывшие лавки и большие окна-витрины, а устройство дома часто строилось вокруг двух лестниц: парадной для жильцов с улицы и чёрной — для хозяйственных нужд (о них — раздел «Две лестницы: парадная и чёрная»).

Короткий список, чтобы держать в голове на ходу:

• посчитайте этажи: пять-шесть — типичная высота доходного дома рубежа XIX–XX веков;
• найдите козырёк над парадным входом: нарядный навес над дверью виден прямо с тротуара;
• сравните нарядную уличную сторону дома с рабочей дворовой.

Это самый общий набор примет; разбирать фасад подробнее — отдельное удовольствие. Если хочется научиться читать дом деталь за деталью (эркеры, ярусы, декор, иерархию парадного и дворового фасадов), об этом — раздел «Как читать фасад доходного дома».

Какие доходные дома в Санкт-Петербурге стоит увидеть

Доходных домов в городе очень много, и общего рейтинга у них нет. В справочнике — семь доходных домов, которые чаще прочих ищут по именам: адрес, чем дом интересен и что у него видно с тротуара. Дома Мурузи здесь нет, про него у нас отдельная страница. Все семь домов жилые, поэтому речь о фасадах.

Доходный дом Ю. Б. Бака — Кирочная улица, 24. Построен в 1904–1905 годах по проекту Бориса Гиршовича для Юлиана Бака, издателя кадетской газеты «Речь»; выявленный объект культурного наследия с 2001 года. Известен дом необычным решением: второй и пятый этажи главного корпуса и флигеля соединены воздушными галереями, но находятся они во дворе жилого дома, а туда мы не зовём — об этом отдельная статья про дворы-колодцы. Видно с улицы: фасады с выразительным лепным и металлическим декором.

Доходный дом М. Н. Полежаева — Старорусская улица, 5 / Новгородская улица, 3. Строился в 1913–1915 годах по заказу Михаила Полежаева и проекту архитектора Ивана Яковлева; сложное в плане здание состоит из двух корпусов в стиле модерн. За сходство с крепостью дом прозвали Каркассоном-на-Песках; объект культурного наследия регионального значения. Видно с улицы: эркеры-башенки со шпилевидными верхушками, лепнина и фигурные балконы, а цвет читается сразу — второй–четвёртый этажи облицованы песочным кирпичом, выше — красным.

Доходный дом Колобовых — улица Ленина, 8 / Пушкарский переулок, 2. Строился в 1908–1910 годах по проекту С. Г. Гингера, достраивал М. И. фон Вилькен; в 1912 году дом получил диплом на городском конкурсе фасадов. В нём соединены два необычных для города приёма: треугольные дворы, открытые в переулок (так увеличили протяжённость южных стен), и курдонёр — парадный двор, открытый в сторону улицы. Видно с улицы: курдонёр с оградой поперёк въезда. Он появился вопреки первоначальному замыслу Гингера: по версии исследователей, завершавший строительство М. И. фон Вилькен отказался от предусмотренной проектом въездной арки.

Дом Розенштейна — Белогруда («Дом с башнями») — Каменноостровский проспект, 35 / Большой проспект Петроградской стороны, 75, у площади Льва Толстого. Дом принадлежал гражданскому инженеру Константину Розенштейну; над зданием работали он сам и Андрей Белогруд, а источники по-разному распределяют их роли в проекте и оформлении фасадов. Дом возвели в 1913–1915 годах. Историзм с элементами неоготики и две мощные шестигранные башни-эркера сделали здание доминантой площади. На первом этаже работает театр «Русская антреприза» имени Андрея Миронова, сам дом — объект культурного наследия федерального значения. Видно с улицы: шестигранные башни, стрельчатые арки нижнего яруса и рустованные углы; с Большого проспекта дом виден сбоку, а башни раскрываются в полную силу, когда выходишь на площадь.

Собственный доходный дом Н. Н. Никонова — Большой проспект Петроградской стороны, 45 (выходит и на Большую Пушкарскую улицу, 38). Построен в 1900–1901 годах в поздней эклектике с мотивами русского стиля. Главное здесь — сюжет: архитектор Николай Никонов спроектировал его как собственный доходный дом. Видно с улицы: кирпичный и довольно сдержанный корпус с нарядной верхушкой — этажи под крышей оживлены цветной керамической облицовкой и ярким декором. Не перепутайте: изразцовый «дом-пряник» Никонова на Колокольной улице, 11 — другое здание.

Доходный дом Т. Н. Путиловой («Дом с совами») — Большой проспект Петроградской стороны, 44. Построен в 1906–1907 годах архитектором Ипполитом Претро для купеческой вдовы Татьяны Николаевны Путиловой; это один из самых значительных образцов северного модерна — варианта стиля модерн с природными мотивами и фактурой грубого камня. В 1912 году фасад отметили серебряной медалью на городском конкурсе. Видно с улицы: по обе стороны от портала со стены смотрят две каменные совы, которые можно разглядеть с тротуара. В Петербурге дом за это и зовут домом с совами; у него есть отдельный подробный разбор.

Доходный дом Лидваль — Каменноостровский проспект, 1–3 / Малая Посадская улица, 5 / Кронверкский проспект, 15. Строился в 1899–1904 годах; это был первый самостоятельный проект и первая крупная работа Фёдора Лидваля в Петербурге. Заказ он получил от собственной матери, Иды Амалии Лидваль, а северное трёхэтажное крыло составляло семейный особняк Лидвалей. Памятник северного модерна; дату окончания главной части, 1902 год, вырезали в рельефе над центральным порталом. Видно с улицы: курдонёр за кованой решёткой на столбах красного финского гранита, нижние этажи, облицованные талькохлоритом (его зовут горшечным камнем), и рельефы по фасаду — папоротник, грибы и ягоды; слева от даты — голова рыси с раскрытой пастью и сова; наверху среднего щипца — филин с распростёртыми крыльями.

Два дома из этих семи оказались призёрами одного и того же городского конкурса фасадов 1912 года: диплом у Колобовского дома, серебряная медаль у дома Путиловой. И совы достались сразу двоим: у Лидваля они в рельефах вместе с филином, у Путиловой сидят у портала. Мотив северного модерна один, а прозвище «дом с совами» закрепилось только за вторым.

Что часто путают с доходными домами

Доходным домом называли здание, которое строили ради сдачи квартир внаём. Особняк, магазин или дом в другом городе устроены иначе, но ищут их теми же словами.

Особняк Г. И. Веге — Ультрамариновая улица, 1, корпус 2 (прежний адрес: Октябрьская набережная, 38, лит. БЗ). Особняк конца XIX века был личным домом семьи Георгия Ивановича Веге, основателя Киновиевского ультрамаринового завода. Под сдачу квартир его не строили, поэтому в справочник выше он и не попал. Не путайте его с доходным домом Р. Г. Веге на набережной Крюкова канала, 14 / проспекте Римского-Корсакова, 41. Особняк Г. И. Веге — объект культурного наследия с 1999 года. После многолетнего запустения особняк реставрируют: 21 апреля 2026 года Setl Group сообщила о начале работ; завершить их планировали до конца года.

«Дом Елисеевых» — главный корпус торгового дома «Братья Елисеевы», Невский проспект, 56 / Малая Садовая улица, 8. Построен в 1902–1903 годах Гавриилом Барановским в раннем модерне прежде всего как торговый дом с главным магазином фирмы; в здании были также театр и ресторан. Отсюда и облик: огромная витрина вместо ряда одинаковых окон.

«Дом Перцовой» (дом З. А. Перцовой) — московский доходный дом в Курсовом переулке. Не путайте его с петербургским доходным домом А. Н. Перцова на Лиговском проспекте, 44.

Карта доходных домов Петербурга

Чтобы было проще спланировать маршрут, мы собрали избранные примеры на карте. Это не все доходные дома города: их в Петербурге несоизмеримо больше.

Как пройти дома 3–7. Начните от метро «Чкаловская»: дом Путиловой (6) → дом Никонова (5) → дом Колобовых (3) → дом Лидваль (7) → дом с башнями (4) → метро «Петроградская». На прогулку с разглядыванием фасадов заложите примерно два-три часа.

Семь ориентиров для первой прогулки:

• Дом Бака — Кирочная ул., 24. Лепной и металлический декор фасадов.
• Дом Полежаева — Старорусская ул., 5 / Новгородская ул., 3. Эркеры-башенки со шпилями, песочный кирпич на нижних ярусах и красный выше.
• Дом Колобовых — ул. Ленина, 8 / Пушкарский пер., 2. Курдонёр за оградой и треугольные дворы.
• Дом с башнями (Розенштейна — Белогруда) — Каменноостровский пр., 35 / Большой пр. П. С., 75. Две шестигранные башни у площади Льва Толстого.
• Дом Никонова — Большой пр. П. С., 45. Цветная керамика этажей под крышей.
• Дом Путиловой — Большой пр. П. С., 44. Две каменные совы по сторонам портала.
• Дом Лидваль — Каменноостровский пр., 1–3. Курдонёр за гранитной решёткой и рельефы со зверями.

Как читать фасад доходного дома

Фасад доходного дома можно читать как схему: по нему видно, как дом устроен внутри и кто где жил, где парадные квартиры выходят на улицу, а где скромное жильё спрятано во дворе.

К концу XIX века такой фасад складывается из нескольких узнаваемых приёмов. Глаз цепляется за них сразу, стоит только знать, на что смотреть.

• Секции — повторяющиеся вертикальные части фасада. Часто они связаны с отдельными подъездами или лестничными клетками, так что по фасаду можно прикинуть, как дом делится внутри: считаете подъезды, ритмичные повторы окон и декора и видите вероятную разбивку дома, ещё не заходя в него.
• Витрины — крупное остекление первого этажа, где размещались лавки, магазины и услуги. Внизу работали, наверху жили, и эта разница до сих пор читается по размеру окон.
• Эркер — выступающая из плоскости фасада остеклённая часть помещения. Он добавлял верхним квартирам и света, и площади, а заметить его легко: это выразительная выпуклость на фасаде.

Нарядный корпус, который тянется вдоль улицы, называют лицевым: в нём были богатые квартиры, и весь декор работал на них. Но дом редко исчерпывался этим корпусом. В глубине участка, за лицевым домом, прятались флигели — внутренние корпуса со скромным жильём. Разница чувствовалась и в цене: квартира во дворе могла стоить дешевле такой же по числу комнат в лицевом корпусе просто из-за дворового положения. Тот же метраж, то же число комнат, но окна во двор, меньше света и дальше от парадного входа.

У дома две стороны, и устроены они по-разному. Уличный, парадный фасад наряден и обращён к прохожим; именно его обычно и фотографируют. В больших квартирах лицевого корпуса на дворовый, задний фасад выходили кухни и комнаты прислуги — хозяйственная часть квартиры. Такая квартира могла быть обращена к улице парадной стороной, а во двор рабочей: гостиные и окна на проспект с одного конца, кухня и каморки для прислуги с другого.

Лестниц в таком доме часто было две — парадная с улицы и чёрная со двора, и это, пожалуй, главный ключ ко всему устройству дома; о них — следующий раздел. Парадное при этом не было просто проходом: в парадных модерна делали витражи прямо в лестничных клетках, и этим, например, славится дом Бака на Кирочной, 24.

То же деление видно и у арки: ближняя к улице часть двора могла быть чище и наряднее, а в глубине участка начиналась хозяйственная сторона с чёрными лестницами и скромным жильём.

Две лестницы: парадная и чёрная

Представьте квартиру конца XIX века без привычных нам удобств. Если водопровода в квартире не было, воду брали из дворового колодца или крана; водовозы доставляли её из разных источников, в том числе привозили невскую воду в бочках. Отапливались и готовили на дровах, золу вычищали, бытовые отходы выносили вниз, в дворовые ямы. Получался постоянный, тяжёлый и не очень чистый грузопоток: наверх вода, дрова и корзины с рынка, вниз отходы и зола. И так каждый день.

Тащить всё это по красивой лестнице мимо ковров и зеркал никому не хотелось, поэтому планировку дома делили на два потока: один чистый и представительский, другой хозяйственный. Две лестницы служили прежде всего планировке и быту большой квартиры: один поток был парадным, другой — хозяйственным; сословные различия эта логика лишь подчёркивала. Два входа были типовым решением прежде всего для больших квартир, но не универсальным правилом: жильё дробили и перестраивали, и встречались квартиры с выходом только на одну лестницу.

Парадная лестница — это главный уличный вход в квартиру, и его делали представительным. С улицы вы попадали в вестибюль, то есть в прихожую-холл всего подъезда, а оттуда на широкую лестницу с пологими ступенями: ковровые дорожки, иногда цветы, кафель на площадках. В хороших домах у входа дежурил швейцар. Вела такая лестница в лучшие квартиры лицевого корпуса; какой этаж считался самым престижным, со временем менялось. Состояние парадной говорило о классе жилья: в объявлениях о сдаче квартир её отмечали как достоинство. На ночь парадную либо запирали на ключ, либо оставляли под присмотром: вернувшийся поздно жилец звонил, и его впускали.

Чёрная лестница — второй, хозяйственный вход со стороны двора. Узкая, крутая, чаще тёмная, она вела прямо в кухню, минуя парадные комнаты. Вокруг неё собиралась вся изнанка домашнего хозяйства: у квартирных дверей ставили вёдра для отходов, тут же устраивали приквартирные дровяники, отсюда спускались в подвалы. Грязной и опасной такая лестница была не везде: дома были разные, и порядок на чёрных лестницах тоже. А откуда пошло само название «чёрная», точно неизвестно: ясна только её хозяйственная роль.

Пользовались лестницами по-разному. По парадной поднимались хозяева, гости, а ещё доктор, учитель, гувернантка — те, кого принимали в комнатах. По чёрной ходили прислуга, разносчики, дворники; по ней несли воду и дрова, спускали отходы. Делилось даже обслуживание: парадную убирал швейцар, чёрную — дворник. Но жёсткой схемы тут не было: квартиры дробились и перестраивались, и один и тот же человек мог в разное время пройти и там, и там.

В старых домах вторая лестница чаще всего никуда не делась физически. Исчезла её работа. В квартиры пришли вода по трубам, потом канализация, электрический свет вместо керосиновых ламп; печи постепенно ушли из быта, и наконец появился лифт. После 1917 года прежняя частная модель доходного дома исчезла: дома национализировали, а большие квартиры стали уплотнять и делить на коммунальные. Старый хозяйственный уклад сошёл на нет, а вместе с ним и надобность в отдельном пути для воды, дров и отходов. Лестница осталась, а её роль растворилась. Поэтому единственная дверь в старой квартире нередко оказывается результатом поздней перепланировки.

Как смотреть такие дома без экскурсии

Хорошая новость для самостоятельной прогулки: главное у доходного дома — фасад, а он доступен для всех. Эркеры, арки, декор, ритм окон, материал нижних этажей, башни и купола — всё это видно с тротуара, и для этого не нужны ни билет, ни экскурсовод.

А вот дворы и парадные — другое дело. Это жилые дома, и их внутренние пространства — частные, и доступ туда ограничен. Не считайте двор открытым только потому, что арка не заперта, и не рассчитывайте заранее, что получится зайти в парадную или увидеть интерьеры. Если где-то организован доступ внутрь, это всегда отдельная история конкретного дома, а не общее правило. Поэтому самый честный план — смотреть с улицы и не мешать тем, кто здесь живёт.

Частые вопросы

Что такое доходный дом простыми словами?

Это дореволюционный городской дом, который строили или приспосабливали под сдачу жилья. Доход владельцу приносила аренда, а жили в доме съёмщики — от состоятельных до самых скромных.

Почему в Петербурге так много доходных домов?

Во второй половине XIX — начале XX века город быстро рос, жильё было в основном съёмным, а дорогую центральную землю выгоднее всего было застраивать большими доходными домами. Поэтому такой тип и стал основой исторической застройки.

Можно ли зайти внутрь доходного дома?

Это жилые дома, поэтому рассчитывать на свободный вход внутрь не стоит. Фасады смотрят с улицы, а дворы и парадные — частное или ограниченно доступное пространство, доступ к которому не гарантирован.

Какие доходные дома Петербурга посмотреть в первую очередь?

Если начинать с одного дома, это дом Бака на Кирочной, 24. Дальше удобнее всего смотреть подряд Петроградскую сторону: дом с совами и дом Никонова стоят на Большом проспекте почти друг напротив друга, а дом Лидваль и дом с башнями — на Каменноостровском. Остальные адреса — в справочнике выше.

Чем доходный дом отличается от особняка?

Особняк строился для одной семьи, даже если потом часть его сдавали. Доходный дом — многоквартирный и устроен как предприятие под сдачу жилья.

Доходный дом — это то же самое, что современный многоквартирный дом?

Не совсем. Внешне они похожи, ведь и там, и там много квартир. Но доходный дом — это дореволюционный тип со своей логикой владельца, нанимателей, парадного фасада и рабочего двора, и автоматически приравнивать его к современному дому не стоит.

Какой доходный дом в Петербурге самый известный?

Однозначного ответа нет: у каждого района свой знаменитый дом. Из семи домов справочника чаще всего спрашивают про дом Бака — тот самый, с воздушными галереями. Он открывает справочник выше, там же адреса и приметы остальных шести.

Особняк Веге и Елисеевский магазин — это доходные дома?

Нет. Особняк Г. И. Веге на Ультрамариновой улице (прежде — Октябрьская набережная, 38) — личный дом одной семьи, а главный корпус торгового дома «Братья Елисеевы» на Невском, 56 строился прежде всего для торговли. Доходный дом строили ради сдачи квартир внаём, и оба этих здания под определение не подходят.

Источники

• Юхнёва Е. Д. Петербургские доходные дома: очерки из истории быта
• Кириков Б. М. Архитектура Петербурга конца XIX — начала XX века: эклектика, модерн, неоклассицизм
• Лисовский В. Г. Архитектура Петербурга: три века истории
• Кириков Б. М. Архитектурные памятники Санкт-Петербурга: стили и мастера
• Гинзбург А. М., Кириков Б. М. (авторы-составители). Архитекторы-строители Санкт-Петербурга середины XIX — начала XX века: справочник / под общей редакцией Б. М. Кирикова
• Пискарёв П. А., Урлаб Л. Л. Милый старый Петербург: воспоминания о быте старого Петербурга начала XX века
• Воробьева А. Е. Доходные дома Санкт-Петербурга XIX века: обустройство, обслуживание и самобытные черты // Наука, образование и культура. 2019. № 2 (36)
• Засосов Д. А., Пызин В. И. Из жизни Петербурга 1890—1910-х годов: записки очевидцев
• Официальный перечень объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия КГИОП Санкт-Петербурга. Проверено: 14 июня 2026 г.
• Русская Википедия, статьи: «Дом Бака», «Доходный дом М. Н. Полежаева», «Доходный дом Колобовых», «Дом с башнями», «Никонов, Николай Никитич», «Доходный дом Т. Н. Путиловой», «Доходный дом Лидваль», «Особняк Веге», «Дом торгового товарищества „Братья Елисеевы“»